Se faire défoncer son bien par le GIGN.

La procédure (improbable) si ça vous arrive

Bonjour les veilleurs,

Pour ceux qui ont suivi mes mésaventures cette semaine, vous aurez deviné que le sujet de la veille du jour est tout trouvé : comment réagir quand on se fait défoncer son bien immobilier par la force publique dans le cadre d’une intervention des forces de l’ordre ou des secours ?

C’est ce qu’on va voir aujourd’hui, car après une intervention assez spectaculaire du GIGN dans mon immeuble du Centre de la France, j’ai le privilège de découvrir cette procédure… pour votre plus grand plaisir et votre soif d’apprendre bien évidemment !

Voyez un peu le chantier :

Ça fait d’autant plus mal qu’il y a un mois à peine, je me suis rendue sur place afin de réhabiliter ce logement qui avait subi quelques dégradations, remplacer du mobilier et relancer ma stratégie de visibilité en ligne pour booster mes réservations : ce qui avait parfaitement fonctionné car au moment de l’intervention du GIGN, l’immeuble était complet.

Voyons donc comment réagir face à ce type de situation et surtout comment gérer la suite !

L’intervention de la force publique : à ne pas entraver.

Tout d’abord, si les forces de l’ordre ou les secours forcent l’entrée de votre logement, c’est bien souvent qu’ils ont une très bonne raison de le faire. Souvent, c’est parce que des vies sont en jeu : il faut donc comprendre qu’ils ne font pas cela de bon coeur mais parce qu’ils y sont obligés. Ils ont une mission à accomplir, et s’il s’agissait d’un membre de votre famille, vous seriez content qu’ils soient prêts à tout détruire sur leur passage pourvu qu’ils lui sauvent la vie.

Et pour cause : la destruction de mon rez-de-chaussée s’est inscrite dans le cadre d’une traque aussi dramatique qu’incroyable : le kidnapping de l’un des cofondateurs de Ledger, David Balland, ainsi que de son épouse. Les ravisseurs, particulièrement violents, demandaient une rançon importante pour leur libération.

L’enquête a entraîné des perquisitions domiciliaires simultanées dans plusieurs endroits… et manque de bol, c’est tombé sur moi.

Le GIGN est donc intervenu chez moi et a littéralement soufflé quasiment toutes mes ouvertures au rez-de-chaussée. Le bilan :

• 6 portes d’entrée à remplacer dont 1 porte palière

• 2 fenêtre à remplacer

• 2 volets roulants détruits

• Du mobilier endommagé : lit, placard, miroirs, diverses décorations

• Du placo à refaire

• De la peinture à refaire

Le summum de la malchance, c’est qu’au moment de l’intervention, une voyageuse se trouvait sur place. Je tiens encore à la remercier pour sa compréhension car elle s’est montrée très compatissante vis-à-vis de moi… alors que c’est elle qui s’est faite surprendre par le GIGN et j’imagine que ça doit bien secouer !

C’est son message qui m’a alerté mercredi après-midi :

Tout bon loueur en location courte durée sait que quand on reçoit ce genre de message, ça pue…

C’est donc un gendarme qui m’a appelé juste après pour m’informer de la situation.

Il m’a expliqué que j’allais devoir rentrer en contact avec un autre gendarme pour qu’il m’explique la procédure afin que je sois dédommagée, tout en s’excusant platement pour les dégâts occasionnés…

Le summum de la poisse numéro 2, c’est qu’à 14h, ma prestataire ménage était intervenue… à une heure près, rien de tout cela ne serait arrivé, mais bref. J’accepte mon destin.

Je tiens à souligner dans tous les cas que les forces de l’ordre font un travail exceptionnel : l’extraordinaire opération qui a été menée a conduit à la libération des personnes enlevées. Je ne suis qu’un dommage collatéral et c’est comme ça, je n’ai pas à me plaindre. Je compatis particulièrement pour les victimes car en tant qu’investisseuse crypto et cliente Ledger, je ressens un profond effroi face à cette affaire.

Le premier conseil que je peux donc vous donner si cela vous arrive, dans un premier temps, c’est de demander au gendarme ou policier qui vous contacte si l’affaire est toujours en cours : non pas par curiosité malsaine, mais simplement pour avoir des instructions sur la conduite à tenir. Dans mon cas, l’affaire était encore en cours mais je n’en savais rien : dans la surprise j’avais donc déjà commencé à communiquer sur les réseaux sociaux sur le sujet, sans savoir que j’aurais pu entraver l’action des forces de l’ordre. Bien heureusement j’ai été contactée rapidement pour me dire que l’enquête se poursuivait ce qui m’a permis de tout supprimer et de garder le silence jusqu’au lendemain.

Bon, et ensuite ?

Sécuriser le site

L’urgence dans ce genre de situation, c’est de sécuriser le site. Et vite… il était déjà 16h, la nuit approchait à grand pas. Toutes mes entrées avaient été bousillées et les voyageurs, en toute logique, s’était quasiment tous cassés sauf 1 qui est resté, au tout dernier étage, le seul appartement encore fonctionnel aujourd’hui.

Problème : je vis à 5h de route de mon immeuble. Si je partais à 16h, je serais arrivée vers 21h30, en pleine nuit, les magasins fermés. Non pas que monter la garde comme un plancton ne m’aurait pas rappelé de bons souvenirs de l’armée… mais force est de constater que ce n’était pas la meilleure solution.

J’ai donc appelé l’un des 4 fantastiques : mon maître d’oeuvre.

Le maître d’oeuvre fiable et compétent (ou l’artisan fiable et compétent ça marche aussi), c’est le genre de personne que vous devez absolument avoir dans votre répertoire. Le mec que vous appelez quand c’est la merde car vous savez que vous pouvez compter sur lui car il sait régir vite et bien.

C’est lui qui m’a dissuadé de prendre la route :

🧔🏽‍♂️ : “Mais Tanja tu vas arriver à 22h toute seule tu vas faire quoi ? Laisse-nous nous en occuper je peux t’avoir une équipe rapidement. Tu peux payer ?”

👩🏼 : “Bien entendu que je peux payer, surtout dans l’urgence comme ça!”.

🧔🏽‍♂️ : “Ok, go”.

À 16h30, mon partenaire ménage était sur place en attendant les artisans et pour m’envoyer les premières images.

À 17h30, des artisans étaient sur place pour sécuriser le site.

J’en ai eu pour plus de 1200 balles, mais tout travail bien fait mérite salaire.

Ce qu’on fait les artisans, en langage assurantiel, ça s’appelle “la mise en clôture”.

Car bien évidemment, dans ce genre de situation, vous vous doutez bien que je vais chercher à me faire accompagner et à mettre à contribution mes assurances. Car même si le gendarme m’a assuré que je me ferai rembourser, il y a quelques petites problématiques :

• je dois tout avancer… et il y en a pour un bon petit billet de 10 000€ selon les premières estimations

• je serai remboursée quand ?

• je serai remboursée à quelle hauteur ?

Vu la mise en clôture nécessaire, vu les importants décaissements à effectuer et surtout, vu la perte d’exploitation que j’allais subir, il est évident que je me suis rapidement tournée vers mes assurances.

Le rôle clé des assurances

Comme je suis une personne relativement prévoyante, je bénéficie actuellement de 3 assurances :

• une protection juridique à titre personnel (je vous recommande fortement d’en souscrire une).

• une assurance habitation classique sur l’immeuble (et pas une PNO, car le bien était initialement une résidence principale, j’ai gardé l’assurance originelle qui est Pacifica car elle est très bien réputée, au cas où)

• une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (fortement recommandé si vous exercez à titre professionnel, notamment en location courte durée.

J’ai souscrit à une RCPRO pour ce bien pour la simple et bonne raison que :

• je suis loueur meublé professionnel

• je fais de la location courte durée sur ce bien

• c’est un bien de 3 appartements, en monopropriété. Je suis donc entièrement responsable de tout : le clos, le couvert, aménagements intérieurs et extérieurs, et j’ai 3 faces. C’est pas comme un bien en copro où, en cas de problème sur l’ensemble du bâtiment, les responsabilités sont partagées. Là non, je suis TOUTE SEULE.

💡 Comment savoir si vous êtes un professionnel ?

⇒ votre statut fiscal est LMP : Loueur Meublé Professionnel.

⇒ les revenus issus de la location courte durée dépassent 23 000€ de CA par an, et ce peu importe votre statut fiscal : vous avez donc l’obligation de vous affilier à l’URSSAF pour payer des cotisations sociales, et donc vous pouvez vous considérer professionnel.

En tant que LMP totalisant plus de 60 000€ de CA sur mon dernier bilan, en 2023 j’ai donc souscrit cette RCPRO pour me couvrir contre divers dégâts et surtout la perte d’exploitation. C’est donc cette RCPRO que j’ai sollicité en priorité.

Mon premier réflexe a été de relire les conditions générales et conditions particulières de ma politique d’assurance. J’y ai (re)découvert :

• que j’ai une franchise de 400€ pour la majorité des dégâts couverts, ce qui est raisonnable.

• que les frais de mise en clôture sont sans franchise et aux frais réels, c’est à dire sans plafond. Bonne nouvelle !

• que l’intervention de la force publique ne semble pas faire partie des exclusions. Bonne nouvelle également.

J’ai donc bon espoir d’être couverte non seulement pour la perte d’exploitation, mais aussi pour la mise en clôture et les décaissements nécessaires pour m’aider à réparer l’immeuble.

Car oui, le risque, c’est que comme il s’agit de l’intervention de la force publique et que celle-ci est censée me rembourser, l’assurance me lâche purement et simplement. Cela ne semble pas être le cas pour moi car un dossier de sinistre a bel et bien été ouvert et le rendez-vous avec l’expert a déjà été pris.

Le problème, c’est qu’on s’arrête souvent à une fin de non recevoir de nos assurances quand elles ne veulent pas couvrir, ou de tout partenaire quand il ne veut pas nous accompagner pour X ou Y raison.

Sauf que vous n’êtes pas obligé de vous arrêter là, surtout si vous vous sentez lésé. C’est là où mon autre assurance entre en jeu, j’ai nommé : la protection juridique !

La PJ, c’est le truc que vous payez pendant des mois en vous demandant à quoi ça vous sert, jusqu’à ce que ça vous serve vraiment. Et là, vous êtes bien content de l’avoir.

Une PJ, c’est donc des juristes qui se tiennent à votre disposition au bout du fil pour tout problème : ce que soit du conseil dans un premier temps, ou bien en cas de litige.

Ils n’agissent concrètement qu’en cas de litige : la démarche du premier écrit revient à l’assuré. Sans réponse satisfaisante pour l’assuré, c’est là qu’on peut solliciter la PJ pour qu’elle nous aide : rédaction des courriers, médiation, voire action en justice.

C’est donc simple : si selon ma lecture je suis censée être couverte pour ce qui vient de m’arriver et que mon assurance se défausse, après une première démarche écrite, j’envoie tout mon contrat à ma PJ pour lecture attentive afin de déterminer si oui, ou non, j’ai raison. Si j’ai raison ⇒ ça part en litige.

Pourquoi je suis si tatillonne là-dessus ?

Car je sais que la procédure de remboursement de la part de l’administration va prendre des mois… voire des années.

Se faire rembourser par l’administration : la croix et la bannière ?

Une fois l’intervention chez vous terminée, vous allez recevoir un petit papier comme ceci :

Ce document vous expliquera la marche à suivre et servira de justificatif pour vous faire rembourser : il comporte des informations fournies par l’organisme qui est intervenu ainsi que des photos des dégâts.

Comme vous pouvez le voir, vous devez bien avancer les frais et avoir les factures acquittées pour lancer la demande d’indemnisation.

Dans mon cas, c’est particulièrement traitre, car j’ai un délai de 6 semaines environ pour me faire livrer des nouvelles menuiseries : 6 semaines où j’aurais décaissé de l’argent et à attendre avant de lancer une procédure. C’est autant de temps perdu dans une procédure qui s’annonce déjà longue…

• Selon le gendarme, les remboursements interviennent en 6 mois environ.

• Selon de nombreux retours d’expérience que j’ai obtenu de membres de ma communauté, le remboursement n’intervient… jamais.

• Selon un ami gendarme, j’ai davantage de chance que la procédure aille vite si je fais la demande en début d’année, l’enveloppe budgétaire étant encore bien pleine. Vaste blague quand on sait qu’il s’agit de nos impôts et que le budget de l’Etat est constamment déficitaire, mais ça n’est pas le sujet.

Dans tous les cas, comptez sur moi pour ne rien lâcher et faire valoir mes droits. J’ai bien évidemment déjà consulté ma protection juridique à ce sujet. Quelques éléments utiles :

• 2 mois après ma demande d’indemnisation, je suis en droit de relancer. En effet, en droit, un silence au-delà de deux mois “s’interprète”. C’est le cas par exemple quand vous déposez une déclaration préalable de travaux et qu’on vous dit qu’au-delà de 2 mois sans réponse, la demande est considérée comme tacitement acceptée. C’est l’inverse dans mon cas puisque sans indemnisation ni réponse, je peux considérer que ma demande est “tacitement refusée”. Alors que le Ministère de la Justice n’en a pas le droit : il a bien l’obligation de me dédommager. Je vais donc pouvoir relancer et, si les délais sont trop longs, procéder à deux actions :

  • si je n’ai trouvé aucun accord, je peux assigner l’Agent judiciaire de l’État (représentant de l’État auprès de l’Ordre judiciaire) devant le Tribunal Judiciaire territorialement compétent.

  • saisir le défenseur des droits pour solliciter son aide.

• Je dois veiller que c’est bien 100% des sommes engagées qui me seront remboursées. En effet, deux pratiques habituelles du Ministère relèvent de l’illégalité :

  • L’application d’un abattement forfaitaire de 10% par rapport à la dépense engagée pour la remise en état du bien au titre d’une « contribution aux charges publiques ».

  • L’application d’un taux de vétusté forfaitaire de 10 %.

  Dans sa décision du 16 juillet 2019 (n°2019-173), le Défenseur des Droits a ainsi condamné ces pratiques et a procédé à plusieurs recommandations pour améliorer les pratiques du Ministère de la Justice. La source ICI.

Vous voyez que la simple idée de me faire marcher dessus ne se pose même pas : il y a des recours, il faut simplement agir et persister jusqu’à ce que vous obteniez gain de cause. Le savoir c’est le pouvoir et vous comprenez désormais pourquoi je m’appelle La Veille de Ma Réussite : car la veille est mon métier de base depuis 10 ans, hérité de mes débuts dans le renseignement et plus largement dans l’armée Française. Le savoir est une arme.

L’éternel sujet de l’épargne en immobilier

Ce nouvel exemple a le mérite de rappeler un truc que je m’obstine déjà à répéter : investir en immobilier requiert de l’épargne. Oui, il y le crédit bancaire : mais cela ne vous dispense pas de vous protéger !

Sur les marchés financiers, il y a des risques de pertes en capital. Et bien dans l’immobilier aussi : cela se matérialise simplement différemment… et j’estime, à titre personnel, que les risques en immobilier sont bien plus élevés, mais c’est une question de profil investisseur.

Pourquoi ?

• Car vous pouvez perdre bien plus que votre mise. Demandez au fisc pour voir.

• Car en immobilier, vous êtes bien plus souvent confrontés à l’administration que lorsque vous investissez en bourse par exemple.

• Car l’immobilier vous demande une force de caractère et de l’énergie qu’il va bien falloir trouver si vous n’en n’avez pas.

La vérité, c’est que j’ai très mal dormi les nuits précédentes. Bien évidemment je relativise : je suis en vie, c’est pas moi qui me suis faite arracher un doigt et c’est pas ma mère qu’on a ligoté dans le coffre d’une voiture.

Mais j’ai aussi mes problématiques :

• j’ai déjà eu beaucoup de mal à trouver un business model viable à cet immeuble qui, vous le savez peut-être, m’a été vendu par une personne malhonnête m’assurant que l’immeuble était divisible. Or, il ne l’était pas. J’étais encore jeune et débutante, je n’ai en effet pas fait de vérifications suffisantes et j’en porte une part de responsabilité. Mais j’ai également fait face à un changement dans le PLU et le PPRI qui a définitivement enterré mon projet de division en 3 logements. J’ai fini par trouver des solutions, non sans sueur, temps, énergie et inquiétudes.

• c’est déjà la 3e fois que ce logement du rez-de-chaussée se fait dégrader en 2 ans. Le réhabiliter indéfiniment commence franchement à me lasser, sans compter les frais que ça implique.

• je m’étais rendue sur place il y a un mois à peine et j’avais engagé pas mal de frais pour mieux équiper le logement et j’ai passé pas mal de temps à tout nettoyer à la perfection suite à l’incompétence de mon ancien personnel ménage. Je ressens un profond découragement.

Se confier et accepter la situation est déjà un premier pas en avant : car qu’on se le dise, aller de l’avant est la seule option. Je ne compte pas me morfondre. J’accuse le coup et je repars : dans tous les cas, je ne peux rien y changer, ce qui est fait est fait.

Il est inutile de rajouter de la souffrance inutile à un état de fait qui n’a que faire de mes états d’âme. La pensée stoïcienne m’aide ici beaucoup à relativiser et à me concentrer sur l’essentiel :

• ma santé, mes proches : je vais bien, tout le monde va plutôt bien, et c’est le plus important.

• ma mission de vie, cristallisée dans BTF, mon programme de formation et d’accompagnement en finance et investissement qui vient de décrocher son 18e avis 5 étoiles sur TrustPilot. C’est un sans faute pour la première année d’existence du programme et j’en suis particulièrement fière.

• mes objectifs : j’ai atteint la majorité de mes objectifs de 2024, il n’y a aucune raison que cet incident me freine dans l’accomplissement de mes objectifs 2025. Je dois rester concentrée.

Le meilleur est à venir

Toutes ces mésaventures me confirment une chose : je resterai transparente sur le monde de l’immobilier ou de la finance en général. Je ne suis pas celle qui vous vendra du rêve à base de solutions dépassées et surréalistes.

C’est pourquoi je prépare un événement en ligne exceptionnel, prévu pour fin février ou début mars : un véritable sommet de la sécurité financière réaliste.

Cet événement aura le mérite de mettre les points sur les i et les barres sur les T. Vous repartirez avec un plan clair et concret pour structurer vos finances, orienter vos investissements, et surtout définir un horizon précis pour atteindre vos objectifs.

Pas de poudre aux yeux, pas de raccourcis trompeurs, mais des vérités percutantes et des stratégies solides qui vous permettront d’avancer en toute lucidité et confiance.

Préparez-vous : ce sommet inédit marquera un tournant pour ceux qui veulent reprendre le contrôle de leur avenir financier. Je pense que cet événement marquera également un tournant dans le monde de la formation en général.

Je commence à me faire remarquer avec mon programme à 59€ par mois sans engagement, qui offre plus de 70h de contenus qualitatifs, sans compter les 3 lives mensuels. J’y vais franchement, sans retenue, et j’avoue apprécier cette petite notoriété de meuf qui rue dans les brancards qui commence à arriver, notamment chez mes confrères formateurs 👀

Les détails arrivent bientôt, alors restez connectés.

En attendant, je vous dis à dimanche prochain les veilleurs ! 🥐 ☕️