Bonjour les veilleurs !
Avez-vous vu la proposition de loi numéro 2091 visant, je cite, à “compléter les dispositions applicables au Haut Conseil de stabilité financière” et qui a été déposée à l’Assemblée Nationale ?
Non ? Allons décortiquer ça ensemble !
J’ADORE décortiquer des textes de lois, vous le savez ! 😻
La proposition de loi 2091 au crible
Selon Les Échos, Bruno Le Maire et le ministre du logement seraient favorables à la proposition de loi Causse visant a réformer le HCSF et ses règles :
(L’article est en section abonnés. Moi-même et mes élèves savent le lire gratuitement parce que j’ai un super module de veille financière dans Booste Tes Finances hihi).
Cette loi se veut assez critique vis-à-vis du HCSF et précise, dans son exposé des motifs :
“Si […] quelques légers ajustements ont été opérés, force est de constater que les exigences dégagées par le Haut Conseil de Stabilité financière font régulièrement l’objet de critiques, et plus particulièrement la limite du taux d’effort à 35 %.
Il est vrai que si ces règles s’appuient sur des indicateurs, des analyses et des études approfondies de la situation financière française, elles paraissent relever de son seul jugement discrétionnaire.
Or, ce qui pouvait paraitre admissible en période de « taux bas », l’est nettement moins en période de « taux élevés », et plus particulièrement en période d’inflation.
Ainsi, aujourd’hui, cet encadrement s’inscrit dans le contexte d’une crise du logement sans précédent : crise de l’offre, de la demande et de l’investissement immobilier. La règle des 35 %, plus précisément, participe à la chute massive de la production des crédits à l’habitat hors renégociations (9,2 milliards d’euros de prêts en octobre), en empêchant l’accession à la propriété de potentiels emprunteurs parfaitement solvables.
De plus, son pouvoir discrétionnaire relevé précédemment, a pour effet de soustraire à tout débat public les évolutions décidées par le HCSF, et ce alors mêmes que l’accès au crédit immobilier intéresse plusieurs millions de Français. Il est alors proposé, face à cet effondrement de la production de crédits immobiliers, de modifier certaines règles intéressant le Haut Conseil de stabilité financière.
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L’article 2 vise à encadrer le pouvoir normes macroprudentielles du Haut Conseil de stabilité financière. En effet, depuis 2019, le HCSF met en avant une doctrine de l’endettement excessif particulièrement stricte, qui a pour effet d’exclure de l’accession à la propriété certains emprunteurs parfaitement solvables. Pour cela, cet article propose de faciliter l’accès au crédit aux personnes ne présentant pas un risque d’endettement excessif.
La limite du taux d’effort à 35 % n’est, en effet, plus utile en période de re‑augmentation des taux. Rappelons que l’octroi du crédit immobilier fait l’objet d’un encadrement légal strict ([16]), et notamment l’analyse de la solvabilité du demandeur de crédit ([17]). Or, il n’est pas crédible qu’une banque consente un crédit immobilier à une personne alors que la situation financière de cette dernière est de nature à faire craindre une absence de remboursement. La banque s’appuiera alors sur divers « outils » pour déterminer la capacité financière de l’intéressé : le taux d’endettement (ou taux d’effort) en est un, mais le « reste à vivre » aussi. Il peut alors paraître maladroit de privilégier aveuglément le premier, alors que le second est tout aussi utile pour déterminer les chances de remboursement du crédit par l’emprunteur. Il en va d’autant plus ainsi que les juges du fond visent, régulièrement, ce reste à vivre dans leurs décisions ([18]).
Il nous semble dès lors important de permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle du taux d’effort lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d’endettement excessif”.
La proposition de loi n°2091 indique donc texto : “Les décisions prises sur le fondement du 5° en matière de taux d’effort peuvent être écartées par les établissements de crédit ou les sociétés de financement si ceux‑ci parviennent à démontrer que le concours proposé ne présente pas de risque d’endettement excessif “.
Le 5°, ça fait référence au code monétaire et financier, que vous pouvez retrouver ICI.
En gros, ça veut dire quoi ?
➡️ Cela signifie que si les banquiers considèrent, à l'appui du dossier et d'éléments factuels (notamment le reste a vivre) que le projet est en phase avec la politique d'octroi de crédit de la banque en question, cette dernière pourrait ne pas tenir compte des critères du HCSF.
Serait-ce le retour du fameux calcul différentiel ?
En tout cas, ce projet de loi a de fortes de chances de passer. Pourquoi ?
Le premier ministre a annoncé vouloir un véritable “choc de l’offre” pour résoudre la crise du logement. Or, il dispose d’assez peu d’outils dans sa besace pour accomplir un tour de magie qui consisterait à remettre sur le marché des logements que son gouvernement s’est employé à faire sortir… Globalement, il y a eu la réforme du DPE récente qui vise à faire revenir sur le marché plusieurs petites surfaces qui étaient jusqu’à lors considérées comme des passoires thermiques et donc non louables… Il y a la loi dite “anti-airbnb” qui va avoir un effet plus ou moins limité et je l’ai expliqué sur ma chaîne YouTube.
Je suis pas sûre que les députés prennent la mesure des conséquences de cette loi (j’y reviendrai plus tard). Les sénateurs peut-être que oui, mais les députés, je ne pense pas. Ils sont mus par des considérations électorales et ne seront plus là quand il faudra payer l’addition.
Mais l’addition de quoi exactement ?
L’addition de l’emballement du marché immobilier.
Les conséquences d’une réouverture des vannes du crédit
Que s’est-il passé jusqu’à maintenant niveau macro ?
Récapitulons :
2020 : COVID, big cata, l’économie mondiale est en danger, vite, ouvrons les vannes du crédit et de l’argent gratuit à gogo ! Impression monétaire à fond, brrrrrrr !!
2022 : MINCE ALORS, voici que voilà l’inflation ! L’argent se dévalue, le prix des actifs a explosé, et notamment de l’immobilier. Fête du slip dans les grandes métropoles où les prix des biens atteignent des sommets ahurissants. Vite, augmentons les taux pour calmer tout ça !
2024 : FLÛTE ALORS, l’offre de crédit s’effondre, et comme on est des cons qui régulent tout ce qui bouge, les gens galèrent à se loger et le privé produit moins de logements. Les pros se cassent la gueule parce que l’emploi coûte une couille et le prix des matériaux a explosé. Les particuliers sont bloqués par les règles qu’on a nous-mêmes créés. En plus ces cons de propriétaires vendeurs ne veulent pas baisser les prix ! Bah oui, on les a plumés sur la valeur de leur argent, et maintenant, il ne veulent pas en plus se faire plumer sur la valeur de leur actif ! C’est embêtant ! Bon, on fait quoi ? On rouvre les vannes du crédit, sans baisser les taux ?
C’était couru d’avance. Le destin de la monnaie dette c’est d’imprimer toujours plus de dette. Le marché français était déjà très particulier comparé à nos confrères européens voire mondiaux : ce n’est pas prêt de changer ! Car si on rouvre les vannes du crédit, c’est la porte ouverte à un nouvel emballement des prix de l’immobilier.
C’est une bonne nouvelle pour nous les propriétaires et pour nous les investisseurs, mais c’est une mauvaise nouvelle pour le petit particulier qui veut juste se loger à un tarif adapté à son salaire net : lui, comme d’habitude, c’est le dindon de la farce. Parce qu’il se fait fumer une bonne partie de ses revenus par les prélèvements obligatoires, et en plus, les actifs lui deviennent accessible.
Moralité : démerdez-vous pour passer de l’autre côté. Ne soyez pas ce pauvre particulier qui se fait plumer, à chaque fois. Je le rappelle : l’inflation n’est qu’un moyen détourné de vous faire payer l’addition de la déroute financière de nos gouvernants. Eux, ils se financent grassement avec la dette sur laquelle ils ont la mainmise. Vous, vous payez l’addition.
N’ayez pas peur et cessez d’attendre le bon moment. Le bon moment, c’est celui où une banque accepte de vous financer. Et c’est à vous de provoquer ce moment.
C’est contre-intuitif mais :
il vaut mieux acheter quand les taux sont élevés mais quand l’actif est moins cher
plutôt que quand les taux sont bas mais que l’actif est + cher.
Car le taux, ça se renégocie. L’actif, lui, c’est le marché qui décide.
Exemple avec un client que j’ai eu ce matin au téléphone : il vient d’acheter un bien à Neuilly-sur-Seine à moins de 10 000€ du mètre carré. Et il est très content. Il se fait un peu tabasser par les taux mais il est quand même très content car son actif est peu cher : il va pouvoir se valoriser dans le temps. Pendant ce temps, ses petits copains qui fanfaronnaient en 2020 après avoir acheté un T2 hors de prix dans le 18e à + de 10 000€ du mètre carré mais à taux bas se retrouvent coincés dans un T2 trop petit alors qu’il viennent d’avoir un enfant. Et oui, un T2 à 2 et un T2 à 3, c’est plus le même délire.
Sauf que voilà, ils sont pris au piège : la valeur de leur bien a perdu 15%. S’ils revendent maintenant, ils perdent une sacrée somme parce que oui, l’immobilier parisien c’est cher. Et se ré-endetter derrière alors qu’on a une moins-value latente qui atteint quasiment 6 chiffres, c’est hors de question… Alors on ronge son frein et on frôle le divorce tous les jours parce que vivre à 3 à Paris dans 42 mètre carré, c’est pas l’enfer sur terre mais presque.
Pendant ce temps là, mon client paye peut-être son crédit un peu plus cher, mais il le paye au coût réel de l’argent à l’heure actuelle. Et il sait qu’il pourra le renégocier le moment venu.
Soyez comme mon client. Embarquez dans BTF et apprenez à acquérir et diversifier vos actifs avant de vous faire bouffer par le marché.
Les rendez-vous à venir :
Pour ceux qui n’ont jamais fait d’événement crypto, voici le prochain événement où j’aurai le plaisir d’être speaker : web3connect.fr, avec mon code PROMO : TANJA25.
SAVE THE DATE : je donnerai un grand live le 18 avril à 20h30 sur la crypto.
À dans deux semaines les veilleurs ☕️ 🥐
Merci !