Cette clause d’exclusivité qui va t’éviter une taxe
Cadeau : voici la clause d’exclusivité que j’utilise dans mes contrats.
Bonjour les veilleurs ! Je vous retrouve ce dimanche matin un peu plus tardivement que d’habitude : je suis tout juste rentrée d’un long périple dans le Centre de la France où j’ai repris en charge 4 appartements qui seront bientôt relancés en location courte durée via ma société de sous-location professionnelle.
Comme tu peux le voir, c’était du sport et la voiture était pleine !
Avant de vous donner une astuce qui va vous faire économiser des centaines d’euros par an, jetons un oeil à la traditionnelle revue de presse.
“L'impossible krach immobilier”, Les Echos (voir la version PDF intégrale ICI).
“L’UNPLV donne la parole aux hébergeurs français”, Tendance Hôtellerie.
“Immobilier : les clés d'un marché sous haute tension”, Le Point (voir la version PDF intégrale ICI).
“Les Chinois incités à investir dans l'immobilier en échange de lingots d'or”, GEO.
NB : normalement, je réserve à mes premium la lecture d’articles payants. Mais la premium va bientôt évoluer… Je n’en dis pas plus mais c’est en cours 😉
La taxe d’habitation des meublés de tourisme : qui paye ?
Pour le savoir, il suffit de lire la loi. Vous reprendrez bien un peu de jargon juridique en ce bon matin ?
“L'article 1407 du code général des impôts (CGI) prévoit que la taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux imposables”. La source est ICI. Voyons un peu ce que cela veut dire :
La taxe d'habitation, selon l'article 1407 du Code général des impôts (CGI), est une taxe à payer par les personnes qui utilisent un logement, que ce soit en tant que propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
Le texte distingue deux situations pour les locations meublées :
La location de logements meublés qui ne sont pas l'habitation personnelle du loueur (paragraphes 20 à 30) : Il s'agit par exemple de chambres d'hôtel. Ces logements ne sont pas soumis à la taxe d'habitation, mais ils peuvent être soumis à la cotisation foncière des entreprises, qui est une autre forme de taxation liée aux activités commerciales.
La location de logements meublés qui sont l'habitation personnelle du loueur (paragraphes 40 à 50) : Si le propriétaire loue une partie de sa résidence principale ou secondaire, il est généralement soumis à la taxe d'habitation. Même si le logement est loué de manière saisonnière, le propriétaire peut être considéré comme ayant l'usage du logement une partie de l'année et donc être redevable de la taxe. Cependant, certains propriétaires peuvent être exonérés de la cotisation foncière des entreprises selon l'article 1459 du CGI. Si leur commune ou leur établissement public de coopération intercommunale a décidé de supprimer cette exonération, ils peuvent être soumis à la fois à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises.
En ce qui concerne le locataire en meublé (paragraphes 60 à 70), il est normalement soumis à la taxe d'habitation s'il occupe le logement de manière permanente et exclusive. Cependant, si l'occupation est temporaire (comme un client de passage dans un hôtel) ou pour des séjours limités, il n'y a pas d'imposition.
En gros, si je résume très grossièrement :
si, en tant que propriétaire ou loueur, vous pouvez disposer de votre bien assez librement, même s’il est loué en location courte durée tout ou partie de l’année ⇒ vous êtes redevable de la taxe d’habitation, mais vous pouvez (éventuellement) être exonéré de la CFE.
si, en tant que propriétaire ou loueur, vous ne pouvez pas disposer librement de votre bien qui est loué en location courte durée ⇒ vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation, mais vous allez payer la CFE.
Cela peut paraître injuste car quand vous mettez votre bien en location courte durée, votre objectif idéalement c’est qu’il soit loué H24 sans aucune vacance locative et que vous affichiez complet toute l’année. Mais ne vous cassez pas la tête, vous avez tort : cela est même remonté jusqu’au conseil d’État.
En 2006, M. Alex A a contesté une taxe d'habitation qui lui a été imposée pour l'année 2003 concernant un appartement qu'il possède dans la commune de la Grande Motte. Il a fait appel au tribunal administratif de Montpellier pour contester cette imposition, mais le tribunal a rejeté sa demande.
M. A a ensuite porté l'affaire devant le Conseil d'Etat, la plus haute juridiction administrative en France, en demandant l'annulation du jugement du tribunal administratif de Montpellier et en réclamant que l'État soit chargé de payer 1700 euros pour les frais juridiques engagés pour son appel.
Le Conseil d'Etat a confirmé la décision du tribunal administratif de Montpellier. En se basant sur les articles 1407, 1408 et 1415 du Code général des impôts, il a conclu que M. A était effectivement redevable de la taxe d'habitation pour l'année 2003.
Les raisons de cette conclusion sont les suivantes :
M. A avait loué son appartement meublé pour plusieurs mois en 2003 par un bail qui n'incluait pas de tacite reconduction et qui se terminait le 27 juin.
Au 1er janvier 2003, il n'avait pas donné de mandat à une agence pour louer l'appartement à l'issue du bail.
Par conséquent, le Conseil d'Etat a considéré que M. A avait l'intention de garder l'appartement pour lui-même en dehors des périodes de location saisonnière.
Même si l'appartement était loué au 1er janvier 2003, il a été jugé que M. A devait être considéré comme le redevable de la taxe d'habitation pour cette année, car il se réservait la jouissance du local une partie de l'année.
Enfin, le Conseil d'Etat a rejeté la demande de M. A de faire payer à l'Etat les frais juridiques qu'il avait engagés, car l'Etat n'était pas la partie perdante dans cette affaire.
En résumé, le Conseil d'Etat a conclu que M. A était redevable de la taxe d'habitation pour l'année 2003, même s'il avait loué son appartement pendant une partie de l'année, car il avait l'intention de garder l'appartement pour lui-même en dehors de ces périodes de location. La demande de M. A a donc été rejetée.
La source ICI.
La solution ? Un contrat de gestion et d’exclusivité
La solution c’est donc de faire un contrat de gestion et d’exclusivité avec un professionnel. Ça peut être un professionnel de ménage… pas obligé que ce soit une conciergerie ou une agence. Notez que si c’est un prestataire ménage, bien évidemment les missions qui lui seront confiées dans le contrat seront adaptées à un professionnel ménage. Il ne pourra par exemple pas avoir des missions normalement confiées à une agence, comme encaisser des loyers. Ça, d’un point de vue réglementaire, ce ne sera pas possible. Il ne peut pas avoir les mêmes missions qu’une personne titulaire de la carte G par exemple, mais ça c’est un autre sujet qu’on abordera dans une autre newsletter.
Ce que vous devez retenir, c’est que cela fait sens de faire un contrat d’exclusivité avec un prestataire d’entretien : c’est davantage de business pour lui, et cela se justifie parfaitement. Vous pouvez par exemple indiquer dans le contrat qu’il aura une vue sur le planning de location, qu’il pourrait le gérer lui-même, éventuellement répondre aux messages des voyageurs (le fameux statut de co-hôte sur Airbnb par exemple), se charger du réapprovisionnement, etc etc.
Si vous pouvez librement disposer du bien, cela fait moins de business pour le prestataire, et c’est logique : vous allez squatter des consommables normalement destinés aux voyageurs, vous allez occuper le bien alors que ça aurait pu être occupé par un voyageur… et forcément, ça fait moins de travail et donc d’argent pour le presta.
Le contrat d’exclusivité fait sens.
Après, vous n’êtes pas obligé de le respecter… rien ne vous empêche de vous entendre, en off, avec votre prestataire… Là, c’est vous qui voyez, et je vous laisse vous entendre avec lui. Comme on le dit souvent, les paroles s’en vont, et les écrits restent. Et c’est bien les écrits qui feront foi auprès des impôts 😉
NB : l’autre solution, c’est de faire classer son meublé de tourisme : peu importe le nombre d’étoiles que vous obtiendrez, en principe, vous éviterez la taxe d’habitation, mais vous serez redevable de la CFE.
Je vous partage la clause d’exclusivité que j’ai utilisé pour mes contrats.
DISCLAIMER : ce n’est pas une clause rédigé par un avocat. Il n’y a pas besoin, à mon sens, d’avoir recours à un avocat. Ce qui est important pour les impôts, c’est leur montrer que vous avez la volonté de confier l’usage exclusif à autrui. Point final. J’ai donc demandé à ChatGPT4 de me rédiger un truc qui puisse faire un peu pro tout en utilisant les bons mots magiques pour les impôts. Admirez le résultat :
“2.1 – CLAUSE D'EXCLUSIVITÉ Dans le cadre du présent contrat, le Bénéficiaire accorde une exclusivité au Prestataire pour la réalisation des prestations de service décrites à l'ARTICLE 3 - PRESTATIONS DE SERVICES CONCERNÉES. Cette exclusivité signifie que durant toute la durée du présent contrat, le Bénéficiaire s'engage à ne pas faire appel à un autre prestataire pour la réalisation des mêmes services.
De plus, en vertu de cette clause d'exclusivité, le Bénéficiaire reconnaît que le Prestataire a l'usage exclusif du bien immobilier concerné pour l'exécution des services convenus dans le cadre de ce contrat. Par conséquent, le Bénéficiaire s'engage à ne pas perturber ou entraver l'exercice par le Prestataire de son activité sur le bien en question.
L'exclusivité concédée dans ce contrat est accordée dans l'intérêt des deux parties, assurant l'efficacité et la continuité des services fournis par le Prestataire, tout en permettant au Bénéficiaire de bénéficier des services dans le respect des conditions et des normes établies.”
Si vous voyez quelque chose à ajouter, n’hésitez pas à m’écrire, j’aurai plaisir à vous répondre !
Cette clause, je ne l’ai pas encore partagée dans mon eBook spécial LCD : elle sera intégrée à la V4 du eBook sur lequel je suis déjà en train de travailler. Comme d’habitude, quand la V4 sortira, le prix du eBook va augmenter. Je vous aurai prévenu 😚
Actuellement, il y a 83 pages qui ont pour objectif d’aborder les 9 étapes clés dans le lancement de votre location courte durée, de l’étude de marché jusqu’à la mise en location effective. J’aborde également la fiscalité, l’aspect juridique, la gestion routinière du bien et bien d’autres détails encore qui vous permettront d’aborder sereinement cette activité, surtout si vous êtes débutants. CLIQUEZ ICI pour vous le procurer !
D’ailleurs, vu l’engouement autour de ce eBook, je me tâte à tourner une version vidéo qui comporterait encore plus de valeur et qui pourra également s’adresser aux profils plus experts. Qu’en pensez-vous ? Je vous laisse me donner votre avis ICI.
À dans deux semaines les veilleurs !